في معهد العلمين.. دراسة مقارنة عن عقود الاستثمار في العراق ومصر والامارات.
2022-09-08
النص
532

جرت في معهد العلمين للدراسات العليا، الثلاثاء 6 ايلول 2022، مناقشة اطروحة الدكتوراه الموسومة " النظام القانوني لعقود المشاريع الاستثمارية السكنية - دراسة مقارنة " للطالبة " نهضة عبد الحسين مسجين"
في بداية الاطروحة، سلطت الباحثة الضوء على ازمة السكن في معظم دول العالم الثالث، حيث تعاني اغلبها من مشكلة أزمة السكن، وذلك بسبب الزيادة السريعة في عدد السكان، وعدم قدرة الفرد على تشييد وحدة سكنية، لأنه ضعيف الحال من الناحية الاقتصادية، في حين شرعت معظم دول العالم المتقدم، القوانين بهدف القضاء على أزمة السكن، حيث ساهمت الدولة في حل هذه الأزمة، وبما يتناسب مع دخل الفرد، وذلك بسن قوانين تنظم عقود المشاريع الاستثمارية السكنية، التي توفّر آلاف الوحدات السكنية خلال مدة قليلة تتراوح بين السنتين أو الثلاث سنوات،  يستلم المستفيد وحدته السكنية ويسكنها، ويسدد ثمنها على شكل أقساط إما شهرية, أو فصلية ,أو نصف  سنوية حسب العقد المُبرم .
مشيرة الى ان التطور الاجتماعي، كان له دور كبير في الحاجة الماسة لمثل هذه المشاريع الاستثمارية السكنية خاصة، مع ملاحظة ان معظم العوائل لم تعد كبيرة مثلما كانت علية في القرن العشرين، حيث انشطرت الى عوائل صغيرة تتكون من زوج وزوجة والابناء فقط، وتحتاج هذه العائلة الى سكن مستقل، ويكون هذا السكن على مستويات مختلفة , تتمثل في المستوى الاقتصادي، وهو أدنى مستويات السكن, والمستوى المتوسط, والمستوى فوق المتوسط والمستوى المتميز الذي يكون من 160متر الى 200متر فأكثر .
واشارت الباحثة الى ان النظام القانوني لعقود المشاريع الاستثمارية  السكنية، حديث نوعاً ما قياساً بالقوانين التي تتعلق بالملكية، وتنضوي معه قوانين وانظمة متنوعة ومتعددة, منها القانون المدني ,وقانون الاستثمار، ومن ثم قانون بيع وإيجار اموال الدولة ،وقانون الشركات والقانون التجاري وقانون التسجيل العقاري . ولذلك لابد من وجود قواعد قانونية تنظم هذه المشاريع.
وتقول الباحثة انه ولأهمية هذه المشاريع من الناحية الاقتصادية والاجتماعية  والقانونية ،ولعدم بحثها بشكل وافٍ من قبل القانونين, فقد اجرت دراسة مقارنة بين  نظامها القانوني العراقي مقارنة بالدول الرائدة في مجال الاستثمار السكني, وهما كل من مصر والإمارات العربية المتحدة، حيث حققت الثانية الريادة في مجال الإسكان ولم تعد لديها أزمة في السكن لأنه متوفر للمواطنين والوافدين مع الاختلاف في المواصفات والمساحات.
واوضحت الباحثة ان للعقود الاستثمارية السكنٌية خصائص معينة تتمثل بانها من العقود ألملزمة للطرفين ومن عقود المعاوضة ،ومن ثم تدخل الدولية من ضمن خصائصها، وإنها من العقود المركبة التي تتضمن مجموعة من العقود، ولكل عقد أطراف, وطبيعة, وأثار قانونية تترتب عليه, مثل عقد البيع ,والمقاولة ,والتأمين, وفتح الحساب الجاري ,والقرض, والرهن التأميني. وان الفقه القانوني اختلف في الطبيعة القانونية لعقود الاستثمار السكني, فريق قال إنها من عقود القانون الخاص، وفريق آخر صنفها على إنها من عقود القانون العام، ووقف فريق ثالث ينادي بأنها عقود ذات طبيعة خاصة ,وسانده القضاء بذلك، وقد ساوت أغلب التشريعات القانونية عامة ,والاستثمارية خاصة في الحوافز, والضمانات التي تقدمها لهذه المشاريع حتى يكون لها الريادة في حل مشكلة ازمة السكن، وشرعت قوانين الاستثمار بغية إشراك القطاع الخاص مع القطاع العام في الاعمار والبناء، ومن أهم الحوافز التي تقدم للمشاريع الاستثمارية السكنية، هو تملٌك الأرض بشكل مجاني، أو بثمن رمزي على أن لا تكون الأرض زراعية أو ضمن مناطق الاثار, وغير مخالفة للتصميم الأساسي للمدن .
وقد خلصت الدراسة الى جملة نتائج منها، ان عقود المشاريع الاستثمارية السكنية تُعد من العقود المركبة او المختلطة ، وان للعقود الاستثمارية السكنية طبيعة قانونية خاصة بها، وانها تُعد عقود المشاريع الاستثمارية السكنية الوحيدة من بين كافة العقود الاستثمارية التي تُملك الأرض فيها بالمجان أو بدون بدل, اذا كان المشروع خارج قصبات المدن ،وبثمن رمزي إذا كان المشروع داخل حدود البلدية هذا في العراق، وان المشاريع الاستثمارية السكنية تتمتع بالعديد من المزايا والضمانات القانونية على خلاف المشاريع الاستثمارية الأخرى.
وقد اوصت الدراسة بأن يكون هناك تشريع قانوني خاص بالمشاريع السكنية الاستثمارية , كما هو الحال في الاستثمار الصناعي والاستثمار في المناطق الحرة خاصة في العراق لأن تشريع قانون الاستثمار يُعد تشريعاً حديثاً وتم تشريعه على عجالة، لذا أجريت عليه تعديلات عديدة، وان العراق بحاجة الى قانون استثماري سكني واضح وجامع وشامل .يوضح شروط  منح الإجازة الاستثمارية ,ومواصفات ومساحات الوحدات السكنية، وأن يكون لهيئات الاستثمار في المحافظات دور الاشراف والرقابة عند تنفيذ العمل من قبل المشاريع الاستثمارية السكنية, لا أن ينتهي دورها في منح الاجازة الاستثمارية وابرام العقد الاستثماري، وتقليل وتبسيط الاجراءات الادارية التي تعتمد الروتين الممل.